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房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.04.29)

單項選擇題
應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價?
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價
B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價
問答題
如果說不同的估價目的就有不同的估價結(jié)果，這與市場價值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎？
答案：各種估價方法實質(zhì)是要確定估價對象的市場價值，也就是說估價對象與估價方法有一定的對應(yīng)關(guān)系，對同一估價對象，在同一個估價目的...
名詞解釋
建筑面積
答案：
指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和
單項選擇題
關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是（）。
A.對估價對象范圍的描述就是說明其四至
B.對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀
C.對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層
D.對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
問答題
房地產(chǎn)估價方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術(shù)路線?它們分別怎樣體現(xiàn)公開價值標(biāo)準(zhǔn)?
答案：(1)房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。
(2)市場比較法反映的估價技術(shù)路線：房地...
問答題
實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運(yùn)用是什么？
答案：房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營...
問答題
（指錯題）某某市某工業(yè)綜合樓房地產(chǎn)拍賣價值評估報告封面估價項目名稱：××市××區(qū)××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價值評估估價委托人：××人民法院房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：××××）×××（注冊號：××××）估價報告出具日期：×××××致估價委托人函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件（一）本次估價參考公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價格，但考慮到短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。（二）本次估價基于以下概念：所稱估價，是指專業(yè)注冊房地產(chǎn)估價師，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運(yùn)用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象的客觀合理價格進(jìn)行估算、制定的活動。所稱客觀合理價格，是指對應(yīng)于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受，通?？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，估價結(jié)果的客觀合理價格也會有所不同。本次價格評估，采用基于市場的價值標(biāo)準(zhǔn)，但報告使用者需考慮短期強(qiáng)制處置等因素，估價對象拍賣價格可能會低于其市場價格。二、估價限制條件（一）本估價報告是為估價委托人拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需向本評估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。（二）房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。
答案：1．在封面上缺估價報告編號。 2．缺委托人住所，法定代表人。 3．估價結(jié)果報告的估價對象中未說明是否含有共有權(quán)。 4．缺...
問答題
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途...
問答題
征地補(bǔ)償估價中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)?
答案：《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償...
問答題
甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。請問：（1）復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？（2）復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述？2．甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些？3．某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？
答案：（1）復(fù)核估價時，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價時點(diǎn)時無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價時點(diǎn)為復(fù)核估價的估價時點(diǎn)。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、...

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