房地產估價師房地產估價案例與分析問答題每日一練(2020.04.22)

問答題
如果說不同的估價目的就有不同的估價結果，這與市場價值標準有矛盾嗎？
答案：各種估價方法實質是要確定估價對象的市場價值，也就是說估價對象與估價方法有一定的對應關系，對同一估價對象，在同一個估價目的...
問答題
（改錯題）在一成片開發(fā)小區(qū)內，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m2，磚混結構，用地性質為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后，在償還商場原建筑面積的基礎上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結構差價結算，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產權歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定，交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結構商業(yè)用房，并要求該商場據(jù)合同結算差價。據(jù)調查，該市同類磚混結構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：1．結構差價920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（萬元）2．新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16（萬元）3．補交地價款1800/60%×700=2100000=210（萬元）
答案：1.結構差價計算有誤，因為結構差價比率為1：1.4，且建筑面積不能按700m²計算，應按420m<...
問答題
廈門××酒店市場價值評估報告（封面、目錄略）致委托方函廈門××酒店有限公司：
答案：(1)估價目的不夠明確，與價值定義對應關系不好，應明確為委托方抵押貸款提供價格參考。 (2)估價報告應用的有效期錯誤，不...
問答題
基于租賃收入與基于營業(yè)收入計算凈收益之間有什么區(qū)別？
答案：基于營業(yè)收入計算凈收益與基于租賃收入的凈收益測算主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入，二是...
問答題
某房地產占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益法對一層的出租商鋪進行了估價（估價方法正確），確定其價值時點的價格為12666元/m2。根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律（一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%），判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元／m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產的市場價格為：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。試問：如此確定的最終結果是否正確？為什么？
答案：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。

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