房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.04.27)

（改錯題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m²。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運營每月總費用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價為8000元/m²，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。
估價計算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。

××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）
一、委托人（略）
二、估價機構(gòu)（略）
三、估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
四、估價對象