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房地產估價師房地產基本制度與政策問答題每日一練(2020.06.10)

問答題
計算題：某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關規(guī)定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。
答案：(1)年租金收入
2.5×12=30(萬元)
(2)計算年經營費用
①房地產稅=30×12...
問答題
稅收政策對房地產價格有什么影響？
答案：分析稅收政策對房地產的影響首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)是在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產轉讓環(huán)節(jié)還是在房地產持有環(huán)節(jié)。一般來說增加開...
問答題
需求與需要有何異同？
答案：需求的形成條件：一是消費者愿意購買，二是且有能力購買。缺少第二個條件，只能看成是需要或欲望；而僅有第二個條件不能使購買行...
問答題
趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;2.趙某的購房發(fā)票;3.商品房預售許可證復印件;4.其他有關房地產市場資料。請問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全?2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
答案：1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產估價人員不能...
問答題
計算題：某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，價格為2500萬元。第1年投入裝修費用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉售，轉售收入為3500萬元，如果當前房地產市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計算該投資項目的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性。
答案：目前房地產市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標收益率或基準收益率ic。
計算項目財務凈現(xiàn)值：